Документ: Определение ВС РФ от 18.06.2021 N 306-ЭС21-4034

Общество арендовало у предпринимателя помещение, перечислило ему обеспечительный платеж. Эту недвижимость тот продал компании. Она заключила с обществом соглашение о расторжении договора аренды, выплатила ему отступное.
Тем самым прекратили обязательства по договору аренды, за исключением, в частности, обязанности предпринимателя вернуть обеспечительный платеж.
Эти деньги общество не получило. В суде их взыскивать с  предпринимателя отказались. Он не является стороной соглашения о расторжении аренды. Условие о предъявлении претензии к прежнему арендодателю на предпринимателя не распространяется.
Тогда общество подало иск к компании.
Три инстанции отказали:

  • нет доказательств того, что компании эту сумму передавали;
  • обеспечительный платеж невозвратный;
  • общество в соглашении подтвердило, что у него нет претензий к компании по договору аренды.

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение. Когда компания купила помещение, она приобрела все права и обязанности арендодателя. Тем более в договоре купли-продажи нет условий, что предприниматель оставляет обеспечительный платеж себе или эту сумму не включили в стоимость недвижимости.
В соглашении компания фактически оформила уступку обществу требования к прежнему арендодателю о возврате платежа. Однако суды уже признали, что к предпринимателю его предъявить нельзя. В этой ситуации нужно решить, освободила ли уступка компанию от обязанности вернуть обеспечительный платеж.
Переход прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

Документ в СПС КонсультантПлюс